청주시의 투기과열지구 해제 건의에 대한 입장

 

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청주시의 투기과열지구 해제 건의는 누구를 위한 것인가?
투기세력과 개발업자의 이익이 아니라,
무주택 서민을 위한 부동산 대책을 수립하라!

청주시는 지난 22일 건설교통부에 투기과열지구 해제를 건의했다. 청주시는 건의문에서 “우리 지역의 아파트 공급 및 부동산 가격이 그간 안정화를 유지하여 왔으며 … 장기간에 걸친 부동산 관련 규제는 오히려 부동산 경기 위축이라는 반대급부 현상을 나타내고” 있다고 밝혔다. 또한 “앞으로 택지개발사업 ․ 도시주거환경정비사업 ․ 도시개발사업 및 민간개발 등 무주택 서민들의 주거안정을 위한 정책을 추진중에 있으나” 장기간에 걸친 부동산 규제로 “투기와 무관한 실수요자의 부동산 거래까지 위축”시키고 “투자자의 개발의지를 약화”시키고 있다고 진단했다. 따라서 “장기적인 발전과 지역경제 활성화를 위해 조속한 시일내 투기과열지구를 해제”하라고 주장했다.

정부는 2003년 6월 7일, 신행정수도 이전에 대한 기대감으로 충청 지역 주택시장이 불안해질 것을 우려해 청주시를 비롯해 대전시, 천안시, 아산시, 청원군 전역을 투기과열지구로 지정했다. 주택가수요를 차단해 지역 실수요자의 주거안정을 도모하고, 이들 지역의 분양가가 주택시장 전체에 악영향을 미치는 것을 조기에 차단하기 위한 조치인 것이다.

청주시의 부동산 경기가 위축되었는가?
청주시의 아파트 승인 실적, 투기과열지구 지정 이후 15,082세대
이제 그로부터 4년이 지났다. 청주시는 장기간의 부동산 규제로 부동산 경기가 위축되고 있다고 주장한다. 과연 그간 청주시의 부동산 경기가 위축되었는가? 투기과열지구와 밀접한 관련이 있는 아파트 분양 시장을 살펴보자. 청주시의 주택 사업승인 실적을 보면 투기과열지구로 지정된 2003년 5월 이후에 승인된 ‘아파트만’ 2006년 12월 현재 무려 15,082세대에 달한다. (청주시 홈페이지 건축주택통계, 「96년 이후 사업승인 현황」) 청주시의 인구현황을 보면 2005년까지 상승세를 보이던 청주시 인구와 세대수는 2006년을 지나면서 감소세를 보인다. [표 1]에서 보듯이 2006년의 인구는 3천여 명이 줄었고 세대수도 소폭 증가했다(청주시통계정보, 연도별 인구현황). 그럼에도 사업승인 실적은 매년 가파른 증가세를 보여주고 있다. 과연  투기과열지구 지정의 여파로 청주시의 부동산 시장이 위축되고 있는가?

 

투기과열지구 지정 이후에도 치솟는 분양가
청약률 저조는 지역의 실정에 맞지 않는 고분양가가 때문이다!
투기과열지구 해제를 주장하는 세력은 청주시의 아파트 청약경쟁률이 저조하다는 것을 근거로 드는 듯하다. 그러나 청약경쟁률이 저조해지고, 미분양 아파트가 늘어나게 된 원인이 무엇인가? 투기과열지구로 지정되어 실수요자의 구매력마저도 위축된 결과인가? 청주시의 아파트 분양가는 투기과열지구로 지정된 이후 가경동 푸르지오 아파트를 시작으로 평균 평당분양가가 480만원대에서 매년 100만원씩 상승해 2007년 2월 대농지구 금호어울림 아파트는 799만원을 기록했다. 이미 분양가 상승 추이만으로도 청주의 분양시장이 결코 침체되지 않았음을 알 수 있다. 따라서 청약률 저조와 미분양 아파트 증가의 원인은 투기과열지구 지정 때문이 아니라 청주시의 분양가가 청주시 아파트 평균 평당매매가(2007년 5월 현재 381만원. 자료출처 : 닥터아파트 http://www.drapt.com)와 무려 400만원의 격차를 보일 만큼 높게 형성되었기 때문이라고 볼 수 있다.

자기 집에 사는 청주시민의 비율은 53%에서 50%로 하락
이같은 지표는 주택 점유비율을 보면 더 확연하다. 통계청의 인구주택총조사 자료에 따르면, 2000년 당시 자기 집에 산다고 응답한 청주시민의 비율이 53%였으나 2005년에는 50%로 오히려 줄어들었다([표 2]). 따라서 내집 마련을 위해 준비한 무주택 서민, 즉 실수요자들이 청약하지 못한 이유는 장기간에 걸친 부동산 관련 규제 때문이 아니라, 가파르게 오른 분양가 때문인 것이다. 아무리 아파트 공급이 이루어져도 3년만에 분양가가 1억 가까이(32평형 기준) 올랐기 때문에 실수요자가 청약할 수 있는 상황이 안된다는 얘기다. 따라서 청주시가 부동산 경기 침체를 이유로 투기과열지구 해제를 요구하는 것은, 무주택 서민을 배려한 입장이 아니라 타지의 투기세력이 몰려오게 함으로써 일시적으로 부동산 경기를 부양시키려는 미봉책에 불과하다.

 

청주시의 주택보급률 통계 편차 20%
청주시는 수급대책을 제대로 세우고, 미분양아파트에 대한 대책을 강구하라!
따라서 청주시는 투기과열지구 지정 해제를 건의하기 전에, 미분양 아파트가 누적되고 아파트 청약률이 떨어지게 된 원인이 무엇인지 제대로 분석해 이에 따른 정책적 대안을 내놓아야 할 것이다. 청주시가 홈페이지를 통해 공개한 주택 관련 자료에 따르면, 주택수급 정책의 근거로 삼는 주택보급률은 같은 통계 자료 내에서도 그 편차가 20%를 넘나든다. 청주시의 주택보급률이 100%가 넘는다면 더 이상의 주택 공급은 미분양률을 높이는 결과만을 낳을 뿐이다.

 

투기과열지구 지정 해제 이후의 상황에 대한 대책이 있는가?
정부의 분당급 신도시 발표 소식에 후보 지역의 집값과 땅값이 들썩이는 상황에서 청주시가 투기해제지역으로 지정될 경우 발생할 수 있는 상황에 대한 대책은 있는가? 청주의 고분양가는 이미 아파트 시장을 양극화시키고 있고, 주변의 아파트 매매가뿐 아니라 임대아파트까지 영향을 미치고 있다. 이런 상황에서 부동산 규제를 풀었을 경우, 가뜩이나 불안정한 부동산 시장이 더욱 교란될 가능성이 크다. 투기과열지구가 해제된 이후에 부동산 시장이 과열되는 양상을 보이면 다시 지정하면 된다는 논리는, 투기세력과 개발업자의 이익을 대변하겠다는 것과 같은 말이다. 이미 시장의 불안을 감지한 시점은 땅값, 집값이 오르고 투기세력은 빠져나간 다음일 가능성이 크기 때문이다. 청주시는 투기과열지구가 해제될 경우 주택시장에 어떤 영향을 미칠 것인지, 부작용은 없는지 등에 대해서 분석자료를 제시해야 할 것이다.

청주시 전역에서 이루어지고 있는 (재)개발사업이야말로
외부 투기세력의 유입이 없어야 한다.
청주시는 투기과열지구 해제를 건의하면서 “택지개발사업 ․ 도시주거환경정비사업 ․ 도시개발사업 및 민간개발 사업”을 추진하는 데 장기간에 걸친 부동산 규제가 걸림돌이 된다고 지적하고 있다. 그러나 청주시의 주장처럼 이 사업이 “무주택 서민들의 주거안정”을 위한 것이라면 부동산 규제 해제를 요구하기보다는 오히려 외부 투기세력의 유입을 차단해야 할 상황이다. 단기 차익만을 노린 투기세력이 끼어들 경우 무주택 서민들의 내집 마련 기회는 박탈될 것이며, 차후 개발이익이 없어지면서 이들 세력이 빠져 나갔을 경우 생길 도심공동화 문제는 어떻게 책임질 것인가?

청주시는 전국적으로 부동산 규제를 해제해 줄 것을 요청하는 흐름에 편승할 것이 아니라, 청주시의 주택 시장이 안정되도록 장기적인 대책을 세울 것을 촉구한다. 청주경실련은 이어 건설교통부에 「청주시의 투기과열지구 지정 해제 건의에 대한 의견서」를 보낼 예정임을 밝힌다.

2007년 5월 30일

 

청주경제정의실천시민연합