남양휴튼에 대한 추정 분양원가 공개 및 충청권 부동산대책 특별기구 구성 제안

 

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청주 성화동 『남양휴튼』 아파트에 대한 분석자료

2006년 3월 청주 성화동에 중대형아파트로 분양하게 될
「남양휴튼」아파트에 대한 경실련이 추정한 분양원가는 아파트 평당 385만원이다.

1. 토지비

  지난 2006년 2월 감리자 모집을 위해 남양환경개발(주)에서 청주시에 신고한 토지비는 348억원으로 아파트 평당 134만원이다.

  주택공사는 성화지구c블럭을 300억(12,190평)에 분양하고, 남양은 평당 246만원에 매입한 것으로 추정한다. 토지매입 이후에 지가상승률을 고려한 토지원가는 266만원이고 용적율을 감안하면 아파트평당 토지비 매입가는 115만원이다.

  또한 건교부가 매년 고시한 공시지가에 시세반영도91%를 고려한 적정가격은 아파트 평당 65만원이다.

<표> 토지비 (단위:만원/평)

구 분	적정공시지가 1)	매입가 2)	신고가 3)
아파트평당 토지비	65	115	134

주1)(공시지가 138만원/시세반영도 91%)÷ 용적률214% (성화동공시지가상위42만원)
  2) 지가상승률(04년 3.9%, 05년 4.1%)과 용적률을 고려한 값. 매입가에 대한 용적률
  3) 총대지비 ÷ 분양면적

2. 건축비

  정부가 매년 고시하고 있는 표준건축비는 2년간(2004.9-2006.9)간이며 2006년 아파트의 표준 건축비는 평당288만원이다.

  또한, 시행자와 시공자가 동일하고 지구단위계획이 없는 관계로 부대비용의 대폭적인 절감이 예상되기에 건축비는 270만원으로 본다.

  따라서 남양건설(주)이 신고한 건축비는 평당599만원으로 앞서 제시된 표준건축비에 비해 평당 311만원이 부풀려져 있다.

<표> 건축비 (단위:만원/평)

구 분	표준건축비	도곡렉슬	지역업계 확 인	남양휴튼
건축비	288	366	270	599
표준건축비 대비		78 (21.5%)	-18만원 (-6.2%)	329 (121.8%)

※ 건축비= (총사업비-대지비)÷분양면적=건축비-토지비
※ 자료조사결과 남양건설은 표준건축비 이하로 볼수 있다.

3. 분양원가

  경실련이 추정한 분양원가는 평당 385만원이다. 토지비는 실제 남양측이 주공으로부터 사들인 토지매입비에 지가상승률을 고려한 가격이며, 건축비는 지구단위 계획이 없으므로 270만원으로 전제한다.

  분양승인을 앞두고 있는 청주시는 남양건설이 분양가를 평당733만원으로 신고한 것으로 전제한다. 평당 348만원이 높으며 분양원가 대비 수익률은 90% 이상이 된다.

  아파트 전체로는 총 905억원의 개발이익을 가져갈 것으로 예산한다.

  청주시가 남양건설에 분양승인을 한다면 적정한 분양원가의 근거로 삼았으면 한다.

<표> 개발이익 추정 (단위 : 만원/평)

구 분	분양원가			신고분양가	개발이익
	토지비	건축비	계		평 당	총 액
남양	115	270	385	733	348 (90.3%)	905억원

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