청주산남3지구 분양에 관한 청주경실련 입장

 

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청주산남3지구 변질된 공공택지개발 누구를 위한 정책인가?

청주 산남3지구 분양가 평당600만원 예상
개발이익 총 3,056억원(토공 278억원, 주택건설업체 분양시 2,778억원) 38%거품 추정

  토공은 산남3지구 개발에 있어 정부의 국민주거안정이라는 공공택지 조성목적과 배치되고 청주시민 모두가 원하는 2만평의 생태공원조성에는 인색함을 넘어 오만한 태도를 보여 왔다. 또한 상식을 넘어서는 분양가격으로 인해 청주시민이 지게 될 피해 등 산남3지구의 여러 가지 문제점이 드러나고 있음에도 불구하고 다음달 11월 주택건설업체가 평당600만원에 분양을 앞두고 있어 과연, 공공택지가 누구를 위한 정책인가에 대한 근본적인 회의를 제기하며 다음과 같이 청주산남3지구에 대한 청주경실련의 입장을 밝힌다.

1. 청주산남3지구에서 발생한 개발이익은 총 3,056억원이며, 토공이 총 278억원(평당41만원), 주택건설업체는 총 2,778억원(평당 224만원)을 가져갈 것으로 추정된다.

토지공사는 평당 20~30만원에 논밭임야를 수용하여 조성한 평당134만원(조성원가)의 택지를 주택건설업체에 평당175만원에서 공급하면서 총 278억원(평당41만원)의 개발이익을 가져갔다. 또한 청주산남3지구 예상분양가는 600만원이고, 경실련이 추정한 분양원가는 택지비 96만원, 건축비280만원으로 376만원이다. 따라서, 평당600만원에 분양될 경우 분양가 대비 38%, 분양평당 224만원, 총2,778억원의 분양수익이 발생할 것으로 예상되며, 주택건설업체의 폭리가 또 다시 공공택지에서 존재하게 될 것이다. 또한 경실련 조사결과 주택건설업체가 감리자지정을 위해 관할지자체인 청주시에 신고한 택지비는 실제로 토지공사가 공급한 택지비보다 평당51만원(분양평당 26만원), 총365억원이나 높게 허위신고 되었고, 건축비도 경실련추정치보다 분양평당 195만원, 총2,424억원이나 높은 것으로 나타났음에도 청주시는 이에 대한 정확한 사실 확인조차 하지 않은 채 그대로 분양승인을 허가해주려 하고 있다.  

2. 산남지구의 합리적인 분양가 책정을 위한 청주시의 적극적인 노력을 촉구한다.

공공택지의 조성목적은 국민주거안정에 있으며, 더군다나 이번 분양예정인 아파트의 공급평형이 전용면적 25.7평 이하의 서민들을 위한 중소형평형이 대부분이고, 경실련이 추정한 분양가가 평당 376만원인 점을 감안할 경우 평당 600만원의 분양가는 지나치게 높다. 또한, 최근 수도권에서 분양된 화성동탄지구가 고분양으로 실수요자인 무주택서민들의 분양률이 1.1%에 그친 것은 공공택지가 높은 분양가 책정으로 실수요자들게 외면받으면서 조성취지를 상실했음을 보여주는 결과이다. 이렇게 공공택지가 제 목적을 상실한 채 공기업, 주택건설업체, 투기자들을 위한 개발이익 수단으로 변질 된 상황에서 청주시가 또 다시 높은 분양가를 승인해 준다면 지자체가 주택건설업체의 개발이익을 보장해주는 것과 다름없는 것으로 비난받아 마땅하다. 따라서, 청주시는 산남지구의 분양가가 합리적으로 책정되어 청주시의 주택안정에 기여할 수 있도록 최선의 노력을 다해야 할 것이다.

3. 토지공사는 산남지구의 공동주택지 전체가 협회추천에 의해 업체들에게 우선공급된 것에 대해 공급과정과 공급기준을 투명하게 공개하라.

산남지구는 모두 8불럭이며 임대아파트 2블럭을 제외한 6블럭 총 68,296평이 분양아파트용지이며 6개업체에 수의계약에 의해 우선공급되었다. 수의계약 사유는 협회추천을 통한 선수공급이다. 택지개발업무처리지침 제24조(택지의 공급 등)에서는 사업시행자가 한국주택협회 및 대한주택건설사업협회에 추첨대상자의 추천을 의뢰하여 선정한 업체에 공동주택지를 선수공급할 수 있다고 규정하고 있다.
그러나 한국주택협회와 대한주택건설사업협회가 이윤추구를 최대목적으로 하는 민간주택건설업체들의 협회이다. 따라서 아무런 선정기준없이 단지 협회가 추천한다는 이유로 택지를 우선공급하는 것은 국민주거안정이라는 공공택지 조성목적에 반하는 것이며 오히려 협회와 한국토지공사의 불합리한 유착관계에 대한 의혹을 사기에 충분하다. 따라서, 토지공사는 산남지구의 공동주택지 전체가 협회추천에 의해 업체들에게 우선공급된 것에 대해 공급과정과 공급기준을 투명하게 공개하여야 할 것이다. 또한, 객관적 공급기준 없이 이뤄지는 협회추천에 의한 선수공급은 폐지되어야 한다.

4. 청주시는 산남3지구 건설업체의 아파트 분양시 계약서에 분양원가 세부내역을 약관에 명시하도록 강력히 요청하여 추후에 소비자의 피해를 줄이도록 해야 한다.

현재 전세계에서 유례를 찾을 수 없는 짓지도 않은 아파트를 선분양제도를 통해 소비자로부터 먼저 돈을 받고 있으며 이러한 상황에서 분양원가를 공개하는 것은 고객이면서 소비자인 국민들에 대한 최소한의 양심이고 상도이며 주택을 소비자로부터 주문받아 제품을 만드는 선분양제도하에서는 사전에 소비자에게 품질과 원가가 이윤 등의 정보를 제공하고 소비자가 구매여부를 판단하게 하는 것뿐 아니라 입주후에 소비자들의 피해를 막기위해서라도 분양계약시 약관에 주요원가의 세부내역을 명시하는 것이 바람직하다. 따라서 청주시는 분양승인 시 주택건설업체가 산남3지구 아파트 분양원가에 대한 세부내역을 약관에 명시하도록 하여 추후에 소비자 피해를 줄여야 할 것이다.  


5. 환경부는 산남3지구 택지개발에 있어 환경영향평가 및 사후환경영향조사에 많은 문제점이 드러난 것에 대하여 토지공사에 책임을 추궁하고 타당한 조치를 취하라!

이 지역은 지난해부터 두꺼비 집단서식지로 알려지고 원흥이 두꺼비 생태보전을 위해 많은 시민들의 택지분양을 중단하라는 요구가 있었으나 참혹하게 묵살 되었으며 최근에 환경영향평가 중 동․식물상 서식현황이 다르게 조사되고 누락되었음이 밝혀지고 그중에 맹꽁이서식의 근거가 명확함에도 불구하고 부실하게 조사되었다. 이에 대한 재조사를 실시하되 객관성을 입증하기 위해 이해당사자들의 공동으로 추진될 수 있도록 하고 서식지가 확인될 경우 서식지보전대책을 수립하여야 한다. 또한 ‘보존을 우선하여 토지이용계획을 조정해야 함’이라고 명시한 추가협의사항을 이행하지 않고 서식지보전대책을 수립하지 않은 점에 대한 책임을 추궁하고 고발 등 타당한 조치를 취해야 한다.


6. 정부는 여전히 민간건설업체의 높은 분양가 책정을 통한 개발폭리를 방치하고 있으며 택지개발촉진법을 전면개정하고 공공택지는 공영개발 하라!

그동안 공공택지에서 분양되는 아파트가 공공택지의 조성목적에 맞지 않게 터무니없는 폭리를 취하는 것은 많은 자료를 통해서도 입증되어지고 있다.
정부가 지역민의 논밭임야를 수용할 수 있는 것은 ‘국민주거안정’이라는 공공성 추구에 기인함에도 공공택지의 현실은 주택건설업체의 불로소득 수단, 아파트값 상승요인의 주범이 된지 오래이다. 또한, 제도적으로 주택건설업체와 공공기관에 대한 ‘로또택지’ 수의계약 우선공급특혜, 주택건설업체 택지독점 특혜, 선분양 특혜, 분양가자율결정 특혜, 개발이익 환수장치 미비등 택지공급에서부터 아파트 분양에 이르는 전 과정에 이르기까지 소비자의 주거안정과는 어긋나고 있다.
결과적으로 이미 공공택지내 분양아파트에서 30~40% 이상의 폭리가 발생하여 공공택지의 조성목적을 상실하고 시민들에게 피해를 전가해왔음이 드러났고 택지공급체계의 개편이 논의되고 있는 상황에서도 여전히 공공택지를 분양받은 건설업체는 높은 분양가로 이윤만 추구하는 행태를 반복하고 있고, 정부는 국민에게 약속했던 택지공급가 공개조차 하지 않으며 건설업체의 개발폭리를 무책임하게 방치하고 있는 것이다.
따라서, 정부는 택지지구 지정부터 아파트 분양에 이르기까지의 전 택지개발사업에 대한 전면적인 제도개선에 착수해야 한다. 또한, 근본적으로 30~40%의 아파트 거품을 제거하고 질 좋은 아파트를 소비자에게 공급함으로써 국민주거안정에 기여하기 위해서는 지금의 민간분양이 아닌 공영개발과 공공소유주택의 확충이 반드시 이루어져야 한다. 청주경실련은 정부의 서민주거안정과 공공소유주택의 확충 등 근본적인 주택정책 마련과 택지조성 및 공급체계 개선을 위한 택지개발촉진법 등의 전면적인 개정을 촉구한다.


                                                                     2004. 10. 25

                                                       청주경제정의실천시민연합
                                                    공동대표  조수종 주서택 우정순