주공 청주 성화지구 휴먼시아 아파트 분양가에 대한 입장

 

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주공은 청주 성화 휴먼시아 아파트 분양가를
적정 수준으로 재조정하라

○ 주공의 청주지역 아파트 분양가 2년 새 평당 116만원 폭등, 집값 인상 부채질
○ 경실련 추정 택지비 평당 59만원, 주공의 신고액은 무려 100만원 이상 높다
○ 경실련 추정분양원가 평당 359만원, 주공의 분양가는 평당 200만원 이상 높다
○ 따라서 주공의 엄청난 폭리가 예상되며 무주택 서민들의 피해가 우려된다

대한주택공사(이하, 주공) 충북지역본부는 보도 자료를 통해 청주 성화 휴먼시아의 32평형 기준층 분양가가 1억 8,250만원(평당 567만원)이라고 밝혔다. 이 분양가격은 “올해 기 분양한 타사 아파트보다 훨씬 저렴한 수준이어서 청주지역 무주택 시민들의 내 집 마련에 크게 도움이 될 것으로 예상된다”는 주공 스스로의 논평(?)도 있었다. 청주경실련은 『청주성화지구택지개발사업 예정지구지정 변경 및 개발계획 승인신청서』와 『청주성화지구 택지개발사업 기본설계』, 주공 홈페이지 자료 등을 토대로 성화 휴먼시아의 분양가를 분석해 문제점을 지적하고 입장을 밝힌다.

(단위 : 천원)

평 형	건설호수	분양가격(기준층 기준)	평당가격
32A(32.19)	442	182,500	5,671
32B(32.25)	28	182,900	5,671

<표1> 성화 휴먼시아의 분양가격

1. 주공의 고분양가 행진

청주지역 아파트의 평균 분양가는 2001년 340만원, 2002년 370만원, 2003년 410만원에 공급1)되다가 2004년 신행정수도 배후도시로 부각되면서 급등했다. 주공아파트도 예외는 아니었다. 주공에서 일반분양한 32평형대 아파트의 분양가를 살펴보자. 2002년 7월에 분양된 개신3지구 주공그린빌의 32평형 분양가는 평당 335만원이었는데, 2년 뒤에 분양된 강변뜨란채(2004.11.5 분양)는 주거환경개선사업으로 추진해 택지비가 다소 저렴했음에도 31.8평형이 평당 451만원(116만원 인상, 35% 상승)에 분양되었다. 그리고, 최근 분양을 앞둔 성화 휴먼시아의 분양가는 평당 567만원에 이른다. 이는 2002년 대비 69% 상승한 것이며, 2년 만에 또 다시 116만원이 인상되었음을 알 수 있다. 이같은 흐름을 볼 때, 주공이 집값 안정을 위해 힘쓰기보다 청주 지역 아파트 분양가 고공 행진에 동승하고 있다는 의혹을 지울 수가 없다.

(단위 : 만원)

	개신 그린빌	강변 뜨란채	성화 휴먼시아
분양시기	2002. 7	2004. 11	2006. 11
분양가	335	451	567
인상액	기준	116(35%)	232(69%)

<표2> 주공아파트(32평형대)의 분양가 추이

1) 충청일보, 충청지역 내달 분양 산남3지구 분양가 천정부지, 2004년 10월18일자

2. 택지비의 엄청난 거품

주공 홈페이지의 성화지구 택지개발사업지구 정보(자료작성 기준일:2005.12.20)에 따르면, 성화지구의 전체 면적은 464,005.7㎡(140,608평)이다. 『청주성화지구 택지개발사업 기본설계』의 보상계획2)을 통해 추정한 택지비 원가는 평당 86만원으로, 용적률 145%를 감안하면 평당 59만원3)에 불과하다. 실제로 지난 5월 1일, 한국토지공사의 국토도시연구원이 공개한 자료4)에 의하면, 택지지구 신규 아파트 분양가 중 택지비가 차지하는 비중은 지방의 경우 15%인 것으로 나타났다. 경실련이 추정한 택지비와 주공의 평당 택지비 171만 7천원과는 100만원 이상의 차이가 발생하고 있어 택지비에 엄청난 거품이 존재할 것으로 예상되는 바, 주공은 이에 대한 세부 내역을 반드시 밝혀야 할 것이다.

(단위 : 천원)

구 분	택지비	공사비	설계감리비	부대비	가산비용	합 계
총액	25,980,834	47,453,680	823,754	1,100,016	10,214,516	85,572,800
평당	1,717	3,137	54	73	675	5,657
구성비(%)	30.4	55.5	1.0	1.3	11.9	100

<표3> 성화 휴먼시아의 분양가 공개항목(구성비는 청주경실련이 기재)

2)
토지 매입 및 보상비 -> 70,000,000,000원
조성비 총액 -> 50,585,000,000원
---------------------------------------
택지비 총액 -> 120,585,000,000(÷ 140,608평=857,597원)
3) 용적률 145%를 감안한 택지비 -> 857,597÷ 145% = 591,446원
4) 2000년 이후 공급된 전국 17개 택지개발사업지구의 아파트분양가와 택지비를 비교분석한 자료

3. 분양가의 적정성 여부

바로 얼마 전(11월 15일)에 분양한 광주광역시 북구 동림2지구 휴먼시아의 분양가는 32평형대가 평당 501만원이다. 성화지구와 비교해 평당 66만원이 낮은 가격이다. 동림2택지개발지구의 택지비가 낮기 때문에 분양가가 낮게 책정했는지 검토해 보기로 하자. 『광주 동림2택지개발예정지구지정 변경, 개발계획 및 실시계획변경승인 고시』에 따르면 동림2택지개발지구의 총면적은 603,947.8㎡(182,694평)이며, 용지보상과 조성공사비를 합한 택지비 원가는 평당 136만원5)으로 성화지구보다 오히려 평당 50만원이 높다. 결론적으로, 성화 휴먼시아는 광주 동림2지구 휴먼시아보다 택지비 원가가 50만원 가량 적게 들었는데도 불구하고 분양가격은 1,600여만 원 높게 책정한 셈이다.

(단위 : 만원)

	분양평수	택지비 원가(평당)	분양가격	평당가격
광주 동림2 휴먼시아	32.19	136	16,620	501
청주 성화 휴먼시아	32.2	86	18,250	567
비 고		-50	+1,630	+66

<표4> 분양가 비교

5)
용지보상 176,328,000,000원
조성공사 72,880,000,000원
-------------------------
택지비 249,208,000,000(÷ 182,694평=평당 1,364,073원)

4. 경실련이 추정하는 분양원가는 359만원이다

앞의 <표3>을 참고하면, 주공이 밝힌 택지비를 제외한 제반비용(공사비 및 간접비)은 394만원이다. 청주경실련은 주공이 2005년에 발간한 『공동주택 공사비 분석자료』에 근거해 공사비를 267만원6)으로 보고, 간접비7)는 33만원으로 계산한다. 따라서 성화 휴먼시아의 분양원가는 택지비 원가 59만원을 더해 평당 359만원으로 추정한다. 주공이 밝힌 분양가와 평당 208만원의 차이가 나서 주공의 엄청난 폭리가 예상된다.

6) 전용면적 84.94㎡(25.7평),3bay 구조, 15층 아파트의 기본형 건축비
7) (택지비+공사비)×10%=(59만원+267만원)×10%=326,000원

5. 주공에 대한 요구

청주경실련은 주공 충북본부에 다음과 같이 요구한다.

첫째, 2002년부터 최근까지 분양한 주공 아파트의 분양가 상승요인을 객관적 자료로 제시하라. 원가와 이윤을 근거로 한 합리적인 분양가 인상이었는지, 아니면 충북 지역의 분양가 폭등에 편승한 인상이었는지 밝혀라.

둘째, 총분양가의 30%에 이르는 택지비의 상세내역을 밝혀라. 사업계획에 제시된 비용 외에 추가적으로 어떤 비용이 발생했는지 관련 자료를 제시하라.

셋째, 공사비뿐 아니라 설계감리, 부대비용, 가산비용의 지출 내역을 보다 상세하게 발표하라. 주공은 감리자모집공고를 따로 하지 않기 때문에 민간업체보다 더 불투명하게 사업을 진행하고 있다. 최소한 감리자모집공고시 제출하는 총사업비 산출 총괄표(16개 항목)와, 공종별 총공사비 구성 현황표(순공사비 48개 항목, 일반관리비, 이윤)에 준하는 사업비 내역을 제시하라.