사직4구역 전수조사 결과 발표 기자회견

 

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사직4구역 토지소유주 현황.xls

 

* 충북․청주경실련(이하, 경실련)은 오늘 오전 11시 청주시청 브리핑룸에서, 사직4구역의 토지소유주 현황에 대한 전수조사 결과를 발표했습니다. 기자회견 후 경실련은 청주시 도시재생과에 사직4구역과 관련한 의견서를 공식 접수했습니다. 다음은 오늘 발표한 내용 전문입니다.

사직4구역, 누구를 위한 도시환경정비사업인가? 
특정업체가 대거 토지매입하고 조합설립추진위원회 구성
토지소유 현황 전수조사 결과, L/H(주) 등 121필지 소유
원주민이 배제된 도시정비사업.. 청주시 도시․주거환경정비 기본계획 전면 재검토 필요

 

경실련은 지난 10일, 사직4구역 도시환경정비사업에 대한 전문가 간담회를 개최했다. 최근 초고층 주상복합아파트 건축 논란으로 빚어진 해당 지구의 문제점이 무엇인지, 해당 구역 조합설립추진위원회와 사직대로 상가번영회 주민들의 입장을 듣고 관련 전문가들과 의견을 나누기 위해 마련한 자리였다. 간담회 참석 요청에 청주시는 ‘아직 아무것도 결정된 바가 없기 때문에 참석할 수 없다’는 답변을 보내왔고, 반대측인 상가번영회 주민들도 전화로 상황 설명을 하고 불참했다.
 
이날 간담회에 참석한 반영운 교수(충북대학교 도시공학과)는 해당 사업이 과연 지속가능성이 있는지, 주상복합건물의 상업시설 10%로 과연 죽어있는 도심상권을 살릴 수 있는지 고민이 필요하며, 청주 도심으로 들어가는 길목인 만큼 청주시 도시재생 사업의 미래가 달려 있다고 강조했다. 또한 조철주 교수(청주대 도시계획학과)는 이 사업이 청주시의 녹색수도 개념과 걸맞는지 심각하게 고민해야 하며, 공급 위주의 아파트 건설은 원주민의 주거복지 향상에 기여하기보다 서민들의 주택난을 가중시키는 ‘빈곤의 교외화’ 프로젝트가 될 것이라고 비판했다. 이만형 교수(충북대학교 도시공학과)는 2006년에 고시된 「2010 청주시 도시․주거환경정비 기본계획」(이하, 2010기본계획)은 이미 문제가 있는 것으로 드러났으며, 사직4구역뿐 아니라 다른 구역에도 비슷한 문제가 반복될 것이라고 경고했다. 따라서 향후 청주시가 이와 관련해 주도적으로 논의의 장을 마련할 필요가 있다고 밝혔다.

소유권 현황 전수조사 결과
간담회 직후 경실련은 사직4구역의 토지소유 현황에 대한 전수조사에 들어갔다. 특정 부동산 개발업체가 이미 해당 부지의 절반 이상을 매입한 상태라는 제보를 확인하기 위해서였다. 등기부등본을 확인한 결과, 도로를 제외한 전체 토지 248필지 중 121필지가 L/H(주) 및 관련업체 임직원 등 17개 명의로 되어 있는 것으로 밝혀졌다(별첨자료 및 표 참조). 개별 소유 현황을 보면, 사업시행사로 알려진 L/H(주) 52필지를 비롯하여 L/T(주)의 대표와 이사 소유 32필지, L/P(주), L/W(주), L/C(주) 등 임직원 명의로 되어 있었다. 이 가운데 부동산 신탁회사가 신탁관리하고 있는 부지는 총 91필지로 채권최고액은 520억(4개 저축은행)에 달한다.

[표] L/H 관련사의 사직4구역 토지소유 현황

2010기본계획 주민공람 전에 체결된 계약은 16필지에 불과
사직4구역은 도시환경정비사업 예정구역으로 지정되기 전에 민간업체가 들어왔으며, 정비사업 예정구역 지정으로 타격을 입었다는 설이 있다. 그러나 이른바 개발전문업체가 과연 몰랐을까? 청주시의 2010기본계획 용역은 이미 2005년 7월부터 진행되고 있었고, 2006년 1월 중간보고회에 이어, 3월에는 기본계획(안) 주민공람을 통해 해당 구역이 당시 용적률 850%이하, 건폐율 60이하로 개발될 것이 예고됐다. 확인 결과, 해당 업체가 첫 매매계약을 맺은 것은 2005년 10월이고, 주민공람 전에 계약이 체결된 것은 16필지에 불과하다. 오히려 2006년 4/4분기(10~12월)에 47필지에 대한 계약이 이루어졌고, 2010기본계획이 고시된 2006년 12월 29일까지 총 78필지에 대한 소유권을 확보했다.

조합추진위 구성 직전, 지상권자 대거 등록
L/H(주) 등이 소유한 121필지 가운데 83필지에는 지상권이 설정되어 있는데, 이들 지상권자의 주소지는 전국에 걸쳐 분포되어 있다(서울시 40, 청주 10, 경기도 10, 전남 10, 광주시 4, 대전시 3, 부산시 2, 충북 음성 2, 인천시 1, 전북 1). 주목할 만한 점은, 사직4구역 조합설립추진위원회(이하, 사직4추진위) 신청(2009.6.23)을 앞둔 6월 12일에 62필지에 대한 지상권이 대거 등록됐다는 사실이다.

「도시 및 주거환경정비법」(이하, 도정법) 제2조 9호에 따르면, 도시환경정비사업의 ‘토지등소유자’는 “정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자”로 규정하고 있다. 만일 한 사람이 다수 필지 또는 다수 건축물을 소유하고 있다면 토지등소유자수는 1인이지만, 토지 또는 건축물의 소유자가 다르거나 지상권자가 있는 경우 필지당 토지등소유자수는 달라진다(아래표 참조). L/H(주) 등이 소유한 필지에 지상권자가 등록되어 있는 이유가 바로 여기에 있다.

원주민이 밀려나는 도시환경정비사업
조합설립추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 구성되며, 조합설립에 반대 의사표시를 하지 않는 한 향후 조합 설립에 동의한 것으로 보고 사업이 진행된다. 청주시에 따르면, 사직4추진위는 전체 토지등소유자수 195명 가운데 107명(57%)의 동의를 얻어 지난 2009년 7월 21일 청주시의 승인을 받았다고 한다. 확인 결과, 주요 핵심 임원 역시 L/H(주) 등 관련사 임직원 및 지상권자들로 구성됐음이 드러났다. 결국 사직4추진위의 조합원으로 등록된 토지등소유자는 곧 개발업체와 이해관계를 같이할 수밖에 없으며, 원주민이 거의 없는 추진위는 껍데기일 뿐이다.

도시환경정비사업은 “도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업”이다. 정비구역 지정후 토지등소유자 4분의 3의 동의를 얻어 정식 조합이 설립되고 사업이 진행되면, 동의하지 않은 토지등소유자의 토지도 강제수용된다. 지금까지 청주시는, 도시정비사업은 주민들이 알아서 하는 사업이므로 승인만 해줄 뿐이라는 입장을 고수해 왔다. 그러나 이제 주민도 없는 정비사업에 대해 어떻게 할 것인가? 이것 역시 법적으로 문제가 없다며 형식적인 절차에 따라 승인해 줄 것인가?

2010기본계획의 문제점
결국 초고층 주상복합아파트 건축 문제로 논란이 시작된 사직4구역 도시환경정비사업의 핵심은 주민 없는 정비사업, 원주민이 밀려나는 개발사업에 있다. 그리고 이렇게 진행된 원인은 청주시가 2006년에 수립한 2010기본계획에 있다. 이에 따르면, “무심천은 시야의 확보와 수려한 경관을 가지고 있으므로, 그 주변을 고층 건축물을 건축하여 청주시의 랜드마크로 역할을 하게하고, 도심 내 부족한 거주공간을 확보되도록” 무심천변 상업지역을 주거복합 의무화구역으로 개발하는 것으로 되어 있다. 사직4구역에 초고층 주상복합아파트가 들어서게 된 배경이 여기에 있는 것이다. 당시 충북경실련을 비롯한 시민단체들은 무계획적인 재개발 방식이 아닌 도시재생전략과 병행하여 광역단위 계획을 수립할 것을 촉구한 바 있다. 그러나 결국 시간에 쫓겨 충분한 여론 수렴 없이 진행된 결과 청주시는 지속가능성과 거리가 먼 도시로 전락하고 있다.

사직4구역 정비구역 지정 보류해야
따라서 우리는 청주시가 이번 사직4구역에 대한 정비구역 지정 결정을 보류할 것을 강력하게 요구한다. 해당 지역 주민들은 수년 동안 폐허같은 환경에서 생활해 왔으며, 매매계약을 체결한 일부 주민들은 구역지정이 된 후 잔금을 지불한다는 계약조건 때문에 ‘울며 겨자먹기’ 식으로 구역지정을 기다리고 있다고 한다. 시간이 흐를수록 원주민들은 버틸 수 없는 상황에 내몰리고 있고, 이미 돌이킬 수 없는 상황에 이르렀다고 절망하고 있다. 따라서 청주시는 지금이라도 사직4구역 도시환경정비사업에서 드러난 문제점에 대해 공론화하는 자리를 마련하고, 구체적인 해결 방안을 찾기 위한 대책을 세워야 할 것이다.  

청주시 도시재생종합계획 수립 시급   
서울을 비롯한 타 지자체에서는 부동산 경기 장기 불황과, 과도한 지구지정으로 주택수급에 불균형을 가져올 수 있다는 판단에 따라 정비예정구역 해제 수순을 밟고 있다. 막대한 사회적 비용의 절감과 서민들의 주거권 보호 측면에서, 사업성이 떨어지는 곳뿐 아니라 ‘용산참사’로 상징되는, 원주민이 쫓겨나는 정비사업에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 한범덕 청주시장 역시 ‘2020 도시․주거환경정비 기본계획’ 수립을 통해 재정비사업을 원점에서 재수립하겠다는 의사를 밝힌 바 있다. 따라서 우리는 이번 기회에 청주시 도시․주거환경정비 사업의 문제점에 대해 공론화하고, 청주시가 전면적이고 장기적인 도시재생종합계획을 조속히 수립할 것을 다시 한번 촉구한다.

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