청주시 도시재정비사업에 대한 제안

 

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청주시 도시재정비사업에 대한 제안서

 

청주시의 도시재정비사업 ‘異狀無’인가?

 청주시는 현재 38개 지구에서 도시재정비사업을 추진중이고, 원도심활성화를 위해 성안동 ․ 중앙동 지역에 대한 <도심활성화사업 기본계획 및 사업계획>을 진행 중이다. 지난해 9월에는 「청주시 도시 ․ 주거 환경정비 10대 트렌드」 추진을 선언했고, 지난 4월 14일에는 원활한 정비사업 추진을 위해 ‘도시 ․ 주거환경정비사업 현장점검반’(이하, 점검반)을 운영하겠다고 밝혔다.

  현상적으로는 청주시의 도시정비 사업이 무리 없이 진행되고 있는 것처럼 보인다. 그러나 몇몇 구역에서 조합설립 인가를 둘러싸고 벌어진 최근의 갈등을 지켜보면서 우리는 청주시 도시정비사업의 진로를 우려하지 않을 수 없다. 또한 지난 1월 20일, 도시정비사업 지구인 서울시 용산4구역에서 일어난 참사는 도시정비 사업의 문제점이 최악으로 표출된 사례였다. 주민들이 알아서(?) 추진하는 도시정비 사업이 얼마나 무리하게 추진되는지, 돈 없는 원주민과 세입자가 어떻게 삶터를 떠나는지, 해당 자치단체가 얼마가 무력한지 우리는 확인할 수 있었다.

  청주시는 아직 재개발사업을 한 번도 진행한 적이 없다. 그렇기에 막연히 고층아파트를 지으면 살 사람이 있을 거라고 낙관적으로 생각할 수밖에 없는 조합원들과 달리, 3월말 현재 미분양 아파트가 2,550가구에 이르고 있는 현실을 직시해야 한다. 또한 국토해양부가 임대주택 및 소형 주택 의무비율을 완화함에 따라 모든 재정비사업 지구에서 사업성이 떨어지는 소형 주택을 짓지 않을 것이 확실시되는 가운데, 향후 어떤 문제점이 발생할 것인지 예측하고 대책을 세워야 한다.

  지난 4월 9일 서울시는 정부의 규제 완화 조치에도 불구하고, 재건축아파트에 60㎡ 이하 소형 주택을 전체 가구 수의 20% 이상 짓도록 하는 「도시 및 주거환경정비 조례」개정안을 입법예고했다. 건설경기 부양도 좋지만, 장기 전세주택 등 소형 주택에 대한 수요가 많기 때문에 향후 소형 주택 공급난이 심화될 것이라는 판단에서였다고 한다.

 

청주시 도시재정비사업의 필연적인 한계

 2006년 12월 29일 고시된 「청주시 도시 ․ 주거환경정비 기본계획」은 “개발만 있고 계획은 없다”, “종합적인 접근이 필요하다”는 비판을 받았고, 충청북도 도시계획심의위원회 역시 기반시설이 부족하고 기존 정비구역과 인근지역을 포함하는 블록화가 필요하다는 의견과 함께 조건부 승인했다.

  그로부터 2년 여, 현재 청주시 도시재정비사업은 내일을 전망할 수 없는 상태이다. 조합추진위원회가 구성되어 각 단계를 밟고 있지만, 지방 건설시장이 여전히 얼어붙어 있고 미분양이 2천세대가 넘는 상황이기 때문에 어느 시행사에서도 의욕을 보이지 않고 있다. 선두로 달리고 있는 구역이 있지만, 조합설립인가를 둘러싼 잡음도 끊이지 않고 있는 실정이다. 조각조각 난 정비구역은 시에서 요구하는 기부채납에, ‘트렌드’에 사업성이 떨어진다고 아우성이다. 과연 지금의 상황이 청주시가 전국 최초로 시행한다는 「청주시 도시 ․ 주거 환경정비 10대 트렌드」(이하, 10대 트렌드)나 ‘현장점검반’으로 해결될 수 있을까?

 

장기적인 마스터플랜이 없는 ‘트렌드’는 쇼일 뿐

청주시가 발표한 10대 트렌드 중에 정비구역별 ‘테마’ 설정, 부설주차장 지중화, ‘어메니티’계획, 그린빌딩제, 신재생에너지이용 아파트 건설, 고령자를 위한 주거복지타운 건설 등 6개는 구역별로 (알아서) 추진해야 하는 사항이다. 청주시가 할 수 있는 것은, 분기별로 하루 개최하는 ‘도시정비대학’ 운영, 시민참여형 ‘도시정비사업 조정협의체’ 운영, 특별서비스 지원사업 운영, 스피드업 민원처리제 운영 등 4개에 불과하다. 청주시가 아무리 10대 트렌드를 강조해도, ‘어메니티’와 ‘그린’을 강조해도 개별 아파트에서 적용하는 데는 한계가 있을 수밖에 없다.

  청주시 10대 트렌드를 보면, 도시정비사업 추진과정에서 발생할 수 있는 갈등과 분쟁 해소를 위해 ‘도시정비사업 조정협의체’(이하, 협의체)를 운영할 계획이라고 한다. 협의체는 애초 해당 조합장 및 조합장이 추천한 조합원 10인 이내와 행정관서 담당자 3인 등 13-15인으로 구성(관련 전문가는 필요시 자문)하는 것으로 계획됐으나, 현재는 시민 4인(정비사업 시행자 2, 주민 2), 전문가 3인, 공무원 2인 등 총 9명으로 구성 ․ 운영할 예정이다.

 

  1. 민관협의체를 폭넓게 구성 ․ 운영하라

 그러나 지난 1월에 있었던 우암1구역 사례에서 보듯, 도시정비사업 추진과정에서 발생하는 갈등과 분쟁은 조합원 당사자 간에 풀 수 있는 내용이 아니다. 말로는 전국 최초의 협의체라고 하면서, 사업의 어려움을 토로하는 시행사의 얘기나 들어주는 것이 ‘트렌드’인가? 우리는 청주시가 도시재정비 사업에 대한 감독 기능을 소홀히 해 온 점을 각성하고, 도시재정비 사업 전반을 점검하고 갈등과 분쟁을 조정할 수 있는, 시민단체를 비롯한 각 분야 전문가와 시민이 참여하는 확대된 민관협의체를 구성 ․ 운영할 것을 제안한다.

  청주시는 최근, 분기별 또는 시에서 필요할 경우 수시로 ‘도시 ․ 주거환경정비사업 현장점검반’을 운영하겠다고 밝혔다. 정비구역의 현황을 파악하고, 조합실태를 점검하며, 주민 애로사항을 청취하여 갈등이 발생할 경우 원인을 분석하고 해결방안을 도출하겠다는 것이다. 「도시 및 주거환경정비법」 제77조(감독) 2항에 의하면, 정비사업의 원활한 시행을 위하여 “관계공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 정비사업 현장조사를 통하여 분쟁의 조정, 위법사항의 시정요구 등 필요한 조치를 할 수 있다”고 되어 있다. 또한 1항에서는 “정비사업의 시행이 이 법 또는 이 법에 의한 명령ㆍ처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 정비사업의 적정한 시행을 위하여 … 그 처분의 취소ㆍ변경 또는 정지, 그 공사의 중지ㆍ변경, 임원의 개선 권고 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있다”고 되어 있다. 청주시가 단순히 언론홍보용으로 발표한 것이 아니라면, 법의 취지에 맞게 감독기능을 강화해야 할 것이고, 공무원만이 아닌 전문가를 포함한 제대로 된 점검반을 구성해야 할 것이다.

 

  2. 참여형 청주시도시재생종합계획을 수립할 것을 촉구한다

 [충북경실련은 지난해 6월 도시대학 1기 <도시재정비과정>을 개설한 바 있다. 제2강을 맡은 충북대학교 반영운 교수는 지속가능한 도시재생 패러다임에 근거해 국내외 도심재생 사례를 분석하고, 청주시가 도심공동화 문제를 해결하고 지속가능한 발전을 이룩하기 위해서는 도심기능을 강화하고, 어메니티를 증진시키고, 정책 ․ 제도적 지원을 위한 조례를 제정해야 한다고 강조했다. 또한 계획수립 단계부터 이해관계자들의 파트너십 및 네트워킹을 통한 거버넌스가 실현되어야 한다고 주장했다.

  마지막 날에 진행된 종합토론에서 청주대학교 도시계획학과 김영환 교수는 도시정비사업의 성공을 위한 전략으로 도시재생종합계획 수립 및 도시재생사업단의 중소도시 도시재생시범사업 유치 추진, 주거지 재개발과 함께 상업 ․ 업무지역 내 전략적 거점지구의 재생을 제안했고, 사업지구를 포함한 광역정비지구를 활용해야 한다고 강조했다.]

  우리는 청주시가 ‘도시재정비사업’과 ‘도심활성화사업’을 지구별로 조각조각 추진하는 것에 문제의 심각성이 있다고 판단하며, 최근 도시재생이 국가적인 화두로 등장하고 있는 것에 주목한다. 따라서 원도심의 기능을 회복하고 지속가능한 청주의 정체성을 만들어가기 위해 ‘참여형 청주시도시재생종합계획’을 조속히 수립할 것을 제안한다.

  민간주도로 추진되는 도시정비사업의 한계와 문제점은 도시의 균형발전을 저해하고, 도시정비 사업으로 내몰린 원주민과 세입자 등 사회적 주거약자의 삶을 황폐화하고 있다. 정부는 도시재생사업의 활성화와 지원체계 마련을 위해 금년 하반기에 「도시재생지원법」을 제정할 예정으로 있어 도시재생은 이제 국가적 화두이다.

 

3. 타 지자체의 거버넌스형 도시재생계획을 벤치마킹하라

 도심기능을 회복하기 위한 도시재생계획은 이미 많은 지자체에서 진행 중이다. 서울시는 역사문화축, 관광문화축, 녹지문화축, 복합문화축 등 4대축 구상을 통해 ‘도심재창조 프로젝트’를 추진 중이고, 인천광역시도 1거점 2개축 10대 도시재생사업을 진행 중이다. 전주시는 지난 3월 20일, 5개 분야 30명으로 구성된 ‘천년전주 도시재생단’을 창립하고, 도심재생 7개 프로젝트를 민관합동으로 진행하겠다는 도시재생사업 로드맵을 발표했다.

  지금의‘트렌드’는 지자체가 단독으로 추진하는 일방적인 사업방식이 아니라, 민간의 다양한 자원을 충분히 활용하여 합의를 이끌어내는 협의체 중심의 사업방식이다. 많은 지자체에서 이미 고층 아파트 일색의 재정비사업의 문제점을 인식하고, 주거 ․ 상업 ․ 업무 ․ 녹지 공간이 어우러진 도심의 본래 기능을 회복하기 위한 ‘도심재생’ 프로젝트를 추진 중이다. 따라서 청주시의 도시재정비 사업이 성공하기 위해서는 여러 계획을 통합 또는 조정하는 도시재생 로드맵이 반드시 제시되어야 한다. 도심 공동화를 해소하기 위한 도시재정비 사업이 미분양 아파트 속출로 도심 속의 베드타운으로 전락할 때, 도시문제는 또 다시 표류할 수밖에 없다. 우리는 청주시가 지속가능한 청주시를 디자인하기 위한「청주시도시재생종합계획」의 시급성을 깊이 인식하여 열린 자세와 마음으로 우리의 제안을 적극 수용해 줄 것을 기대한다.

 

2009년 4월 28일

충북경제정의실천시민연합